律师风采
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离婚诉讼
内容:你好:
我和老婆于2010登记结婚,育有一儿子,5岁,婚后有一套房子(有房贷),我车子(有车贷),我工作稳定,收入稳定,2015年8月份,发现老婆得了梅毒,我也去检查了,我没有,我怀疑她有外遇,现打算离婚,不知道儿子、房子、车怎么分?


经济纠纷
内容:你好!我于2010年4月份从银行转账25万给徐某,2011年初还了5万现金。他打了欠条,没有担保人,没写具体还款日期,但夫妻双方都签的字(他老婆名下有房产,他没有)。现在打他电话不接,人也找不到!请问,我现在怎么起诉他?他老婆的房产能拿去抵押吗?(如果房产已抵押出去了)
回复:可以进行诉讼并申请法院对其名下房产进行查封保全。

婚姻
内容:您好,我是2010年9月与我老公领的结婚证,一直没有办婚礼,为了10月买房,他向我父母借了10万元,并打了欠条,内容详细说明了是为了买房首付不够才暂借的,一直到现在的贷款是由他父母还的,我们基本没有其它共同财产。现在由于感情不和,他要离婚,我想咨询下,我们这种情况,怎样划分房产?
回复:房产所有权是你们夫妻双方的,但十万元欠款应该是你们夫妻共同债务。他父母所还贷款应算对你们的夫妻的赠予。

咨询
内容:我想质询一下。
凌晨4点,在平海路,由东向西,想前行驶了30多米,一棵树倒在路上,没法行驶,回头到机动车道行驶,向前行驶了70多米,突然一棵树倒下,压倒了我,致使三轮电动车徹翻,经法医鉴定,伤残一级,交通事故鉴定书表明双方无责任,属于意外事故,请问交通赔偿还是按意外事故赔偿,哪个对我有利,大约赔多少钱?

回复:属于意外事故,由施工方或树木所有方在管理不当的情况下承担赔偿责任。

开发商不守承诺,订金可不可以...
内容:我们于2011年12月3日在苏州某花园)售楼处签署认购协议书,并付订金2万。
由于我们刚从国外回来,大部分资金还在国外,全部到位需要几个月的时间,而我们又不能贷款。 因此在签署协议前,特意问了售房代理处的售楼小姐,付款期限是怎样的,回答说是6个月之内分2次付清,时间和金额双方协商确定。这才签的认购协议书和付的订金。
在正式签合同的时候,房产商要求3个月付60%,6个月全部付清。而我们的资金按这个方案不能到位,我们提出2个方案,一个是3个月付30%,6个月全部付清,或者4个半月付60%,6个月全部付清。可房产商不同意。
之后我们又去他们的售楼处协商过几次,可开发商的期限越来越紧,从一开始的3个月付60%,6个月全部付清;到第二次的1个半月付60%; 到最后一次年底80%(离认购的时间才一个月都不到),一个月后全部付清。
整个协商的过程中,和之前说的双方协商确定完全不一样,一点商量的余地都没有,每次都是被通知而不是大家一起商量。虽然要求了几次直接和开方商沟通,可去了几次,等了不少时间。连开发商的人都没见到,每次都是售楼代理来的。最后一次在我们的再三要求下总算来了一个开发商那边的办事员,可也不是来协商的,而是来通知我们付款日期再次提前到年底,这时离他们说的期限只有一个星期都了。
售楼代理说当时开盘的时候开发商是跟他们说付款计划是可以双方协商确定,可现在和开发商沟通的时候,他们不承认。
由于不能按照他们付款计划付款,我们提出取消认购协议,取回订金,可开发商又一口拒绝。
我们认为是开发商违约在先,付定金前,说可以双方协商付款计划,可付了订金后完全不是这么一回事,最后2次更是是随意更改付款期限,完全不讲信用,导致我们房款不能到位。所以可以取消认购协议书。
但是现在已经超过了签订正式购房合同的期限,想在这里咨询一下,是否能走法律途径把订金要回来。

回复:可以,根据法律规定,签订认购协议后双方未能协商一致签订正式合同的,认购金是要全额退还的。

交通事故理赔
内容:律师您好!一个月以前,我坐一辆黑车与一辆货车相撞,车上有我老婆和小孩都受伤,交警判定货车负全部责任,但货车不肯给钱,我该怎么办?
回复:可以起诉货车和货车的保险公司索赔

咨询退房
内容:在朗诗签了一份认购协议,协议上表明,需交满10万定金。当时,我交了1万,朗诗表示,定金没交足,只能等待10日。要协议生效,需要10日内交满10万定金。第2日,我要求退房,并且退还定金。可目前朗诗方面不愿返还1万定金。请问,按法律,我能否要求拿回1万定金。
回复:具体看你们的定金合同

关于离婚
内容:我父亲现在喜欢上了赌博,而且已经输了好多钱了,我妈妈现在想离婚,假如对方不同意离婚怎么办?能不能上诉?不离婚的话房子也输掉了,妈妈就没地方容身了,我们该怎么办

遗产分配
内容:我父母离婚,现在父亲去世了,家有祖先留下的房子和父亲和后妈婚后经营的小店一个,后妈不愿意给前妻子女房子和钱,请问前妻子女有没有权利和现在婚后子女享受同等的继存权?

房产纠纷事宜
内容:我买新升新苑房子,交易时留有5千尾款,原房东户口拖到半年才牵出,半年内无法联系,协议5个工作日内牵出,违约将按照万分之5的比率!最近把户口牵出,要求立刻将尾款付清!想请教一下违约金的追讨问题,法律流程如何,之间的费用处理办法?

我的联系方式: 许春华 13914994576

回复:对方属于违约,你可以反诉提出违约的请求。
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主任律师:沈扣成
手 机:13812619930
传 真:0512-65161881
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房产纠纷  
商品房的交付条件与逾期责任

2008年11月20日,原告为买受人,被告苏州市某房地产开发公司为出卖人,签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定,买受人购买出卖人开发的位于苏州市相城区的住宅楼小区C栋416室,建筑面积89.16平方米,套内建筑面积75.46平方米,按套内建筑面积计算单价每平方米5432.02元,总价款409900元。
合同约定房屋的交付日期是2009年10月31日前,并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:1、逾期不超过60(含)日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;2、逾期超过60(不含)日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。

  合同签订后,原告依约履行了自己的付款义务,交纳了全部购房款。但在合同约定的房屋交付日期到来时,被告却未按合同约定交付房屋。2010年1月4日,被告通知原告收房,原告在前去收房时发现房屋内部还在施工,断然拒绝收房,后到房管部门咨询,又得知房管部门于2010年5月30日才许可开发商交房。原告为此要求开发商承担逾期交房违约责任,但开发商只愿意承担2009年10月31日至2010年1月4日期间的违约金,原告为维护自身合法权益,遂诉至人民法院,要求被告支付逾期交房的违约金。

  庭审中,被告对起诉事实无异议,但辩称我公司已经于2010年1月4日通知业主收房,故不应当承担2010年1月4日之后的违约金。

  法院经审理查明后认为:双方所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容合法有效,受法律保护。原被告均应按该合同约定,履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后,应及时依约履行房屋交付义务。先被告虽然在2010年1月4日就通知了原告要求收房,但因为房屋还没有取得房管部门的交付备案许可,其交付房屋的行为无效,交付日期应当为取得交付备案许可之后的通知收房时间,对未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。故原告要求被告支付逾期违约金之请求,法院予以支持。遂作出判决被告于本判决生效后十日内赔偿原告违约金(自2009年10月31日起计算,按已交房价款总额的日万分之二计算至实际交付之日止)。

沈律师提醒:近年来的商品房预售活动中,开发商因各种原因常常延迟交付房屋或不按合同约定交付房屋,因此购房人在签约或履行过程中明了房屋交付的有关规定或常识,对维护自己权益非常有必要。《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

” 合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外,开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件,合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的,则购房人可以拒绝接收房屋。

  策略提醒:有关商品房买卖合同的交房条件,购房人要着重注意或把握以下几点:

  一、签约阶段:

  1、因逾期交房的免责事由能极大地减轻开发商的合同义务,因此在签订合同时除不可抗力的原因之外,不要轻易和开发商另行约定其他的免责理由。

  2、签订合同时,对各种交房条件应尽可能的约定得具体且完备。合同中明确约定交房时不能附加交纳各项费用的前提条件。在合同中尽量约定交付房屋的质量标准,如房屋的质量不符合质量验收规范则视为房屋不符合交付条件,开发商应承担的违约责任。

  二、交接阶段:

  实务中,有些楼盘在约定的交房期限仍达不到法定和约定的交房条件,开发商为了转嫁风险、规避责任,利用购房人急于收房入住的心理,要求购房者先签收钥匙,签署“入伙协议书”,然后再进行验房。一旦购房者没有防范意识而与开发商办理了该交房手续,在法律上就视为同意接受,此后不仅难以追究开发商逾期交房的违约责任。因此,购房者在办理交接手续时必须坚持先验收后收房的原则。验收房屋的流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验房屋可以交付的文件。要仔细审核开发商的如下资料:

  1、该商品房经竣工验收合格的文件,包括《建筑工程竣工验收备案表》和《住宅分户验收表》等;

  2、该商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

  3、该商品房的实测面积数据;

  4、核验已取得的该商品房所在楼栋的房屋权属证明,也就是大产权证明,否则在办理小产权证时会非常麻烦。

  5、现场验收要查看房屋与各项设施是否符合合同约定。

  如果经仔细验收后未发现质量瑕疵等问题,买受人就应该按入住通知书规定的时间前来办理交接手续。


 苏州律师事务所发布时间:2010/12/31 访问人数:9106 【 打印  关闭 】

 
 

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