律师风采
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离婚诉讼
内容:你好:
我和老婆于2010登记结婚,育有一儿子,5岁,婚后有一套房子(有房贷),我车子(有车贷),我工作稳定,收入稳定,2015年8月份,发现老婆得了梅毒,我也去检查了,我没有,我怀疑她有外遇,现打算离婚,不知道儿子、房子、车怎么分?


经济纠纷
内容:你好!我于2010年4月份从银行转账25万给徐某,2011年初还了5万现金。他打了欠条,没有担保人,没写具体还款日期,但夫妻双方都签的字(他老婆名下有房产,他没有)。现在打他电话不接,人也找不到!请问,我现在怎么起诉他?他老婆的房产能拿去抵押吗?(如果房产已抵押出去了)
回复:可以进行诉讼并申请法院对其名下房产进行查封保全。

婚姻
内容:您好,我是2010年9月与我老公领的结婚证,一直没有办婚礼,为了10月买房,他向我父母借了10万元,并打了欠条,内容详细说明了是为了买房首付不够才暂借的,一直到现在的贷款是由他父母还的,我们基本没有其它共同财产。现在由于感情不和,他要离婚,我想咨询下,我们这种情况,怎样划分房产?
回复:房产所有权是你们夫妻双方的,但十万元欠款应该是你们夫妻共同债务。他父母所还贷款应算对你们的夫妻的赠予。

咨询
内容:我想质询一下。
凌晨4点,在平海路,由东向西,想前行驶了30多米,一棵树倒在路上,没法行驶,回头到机动车道行驶,向前行驶了70多米,突然一棵树倒下,压倒了我,致使三轮电动车徹翻,经法医鉴定,伤残一级,交通事故鉴定书表明双方无责任,属于意外事故,请问交通赔偿还是按意外事故赔偿,哪个对我有利,大约赔多少钱?

回复:属于意外事故,由施工方或树木所有方在管理不当的情况下承担赔偿责任。

开发商不守承诺,订金可不可以...
内容:我们于2011年12月3日在苏州某花园)售楼处签署认购协议书,并付订金2万。
由于我们刚从国外回来,大部分资金还在国外,全部到位需要几个月的时间,而我们又不能贷款。 因此在签署协议前,特意问了售房代理处的售楼小姐,付款期限是怎样的,回答说是6个月之内分2次付清,时间和金额双方协商确定。这才签的认购协议书和付的订金。
在正式签合同的时候,房产商要求3个月付60%,6个月全部付清。而我们的资金按这个方案不能到位,我们提出2个方案,一个是3个月付30%,6个月全部付清,或者4个半月付60%,6个月全部付清。可房产商不同意。
之后我们又去他们的售楼处协商过几次,可开发商的期限越来越紧,从一开始的3个月付60%,6个月全部付清;到第二次的1个半月付60%; 到最后一次年底80%(离认购的时间才一个月都不到),一个月后全部付清。
整个协商的过程中,和之前说的双方协商确定完全不一样,一点商量的余地都没有,每次都是被通知而不是大家一起商量。虽然要求了几次直接和开方商沟通,可去了几次,等了不少时间。连开发商的人都没见到,每次都是售楼代理来的。最后一次在我们的再三要求下总算来了一个开发商那边的办事员,可也不是来协商的,而是来通知我们付款日期再次提前到年底,这时离他们说的期限只有一个星期都了。
售楼代理说当时开盘的时候开发商是跟他们说付款计划是可以双方协商确定,可现在和开发商沟通的时候,他们不承认。
由于不能按照他们付款计划付款,我们提出取消认购协议,取回订金,可开发商又一口拒绝。
我们认为是开发商违约在先,付定金前,说可以双方协商付款计划,可付了订金后完全不是这么一回事,最后2次更是是随意更改付款期限,完全不讲信用,导致我们房款不能到位。所以可以取消认购协议书。
但是现在已经超过了签订正式购房合同的期限,想在这里咨询一下,是否能走法律途径把订金要回来。

回复:可以,根据法律规定,签订认购协议后双方未能协商一致签订正式合同的,认购金是要全额退还的。

交通事故理赔
内容:律师您好!一个月以前,我坐一辆黑车与一辆货车相撞,车上有我老婆和小孩都受伤,交警判定货车负全部责任,但货车不肯给钱,我该怎么办?
回复:可以起诉货车和货车的保险公司索赔

咨询退房
内容:在朗诗签了一份认购协议,协议上表明,需交满10万定金。当时,我交了1万,朗诗表示,定金没交足,只能等待10日。要协议生效,需要10日内交满10万定金。第2日,我要求退房,并且退还定金。可目前朗诗方面不愿返还1万定金。请问,按法律,我能否要求拿回1万定金。
回复:具体看你们的定金合同

关于离婚
内容:我父亲现在喜欢上了赌博,而且已经输了好多钱了,我妈妈现在想离婚,假如对方不同意离婚怎么办?能不能上诉?不离婚的话房子也输掉了,妈妈就没地方容身了,我们该怎么办

遗产分配
内容:我父母离婚,现在父亲去世了,家有祖先留下的房子和父亲和后妈婚后经营的小店一个,后妈不愿意给前妻子女房子和钱,请问前妻子女有没有权利和现在婚后子女享受同等的继存权?

房产纠纷事宜
内容:我买新升新苑房子,交易时留有5千尾款,原房东户口拖到半年才牵出,半年内无法联系,协议5个工作日内牵出,违约将按照万分之5的比率!最近把户口牵出,要求立刻将尾款付清!想请教一下违约金的追讨问题,法律流程如何,之间的费用处理办法?

我的联系方式: 许春华 13914994576

回复:对方属于违约,你可以反诉提出违约的请求。
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主任律师:沈扣成
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房产纠纷  
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见

江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见

20081210日审判委员会第40次会议讨论通过)

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和司法解释的规定,结合我省实践,制定本意见。

第一条 因出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定。

承租人依照国家福利政策承租的公有住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见的规定。

合同约定由承租人提供资金在出租人的土地上建设房屋,房屋产权归出租人所有,并由承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋20年以上的,由此产生的纠纷不适用本意见的规定。

第二条 当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效,在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的,人民法院应予支持。

第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持,但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。

第四条 当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由,要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。

当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件,当事人未办理登记备案手续的,房屋租赁合同不生效,但当事人已经实际履行的除外。

第五条 不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋,当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由,要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。

第六条 出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的,按照下列顺序确定承租人的房屋租赁权:

(一)占有租赁房屋的承租人;

(二)最先支付租金的承租人;

(三)生效在先合同的承租人。

上列情形下,导致房屋租赁合同目的不能实现,无法取得房屋租赁权的承租人可以要求解除房屋租赁合同、返还租金及利息、赔偿损失。

第七条 出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持。

承租人以出租人与第三人之间恶意串通,侵害其优先购买权,要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的,人民法院应予支持。

出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的,承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的,人民法院不予支持,但出租人同意的除外。

第八条 出租人没有通知承租人,将租赁房屋出卖给第三人,第三人未办理房屋产权过户登记手续,承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的,人民法院应予支持。

出租人没有通知承租人,将租赁房屋出卖给第三人,第三人已经办理房屋产权过户登记手续,承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的,人民法院不予支持,但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期,出租人出卖房屋未通知承租人的除外。

第九条 承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等,但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系,且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。

第十条 出租人出卖租赁房屋时,必须以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人。

出租人以在租赁房屋处张贴告示、在新闻媒体上刊登公告等方式告知的,不发生通知的法律后果,但出租人有证据证明无法通知承租人本人及其授权的代理人的除外。

第十一条 出租人以书面方式通知承租人时,应当告知出卖租赁房屋的事实、时间及相关条件。

出租人虽然以书面方式通知承租人出卖租赁房屋的事实,但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的,应当认定为未履行通知义务。

第十二条 承租人要求行使优先购买权的,应当自收到出租人的书面通知之日起的合理期限内作出是否购买的书面意思表示。当事人另有约定的除外。

第十三条 出租人整体出卖租赁房屋,该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值的,承租人要求对承租的部分房屋行使优先购买权的,人民法院不予支持。

第十四条 出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的,除拍卖人发布拍卖公告外,出租人同时应当在拍卖日七日前以书面方式通知承租人参加拍卖。承租人收到出租人的书面通知后未参加竞拍的,视为放弃优先购买权。

出租人未尽通知义务导致承租人未能行使优先购买权,承租人要求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合同的,人民法院不予支持,由此给承租人造成损失的,承租人可以要求出租人赔偿。

第十五条 出租人以承租人未经其同意转租为由,要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。

出租人以承租人未经其同意转租为由,要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失,次承租人要求承租人赔偿的,人民法院应予支持,但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。

第十六条 未经出租人同意,承租人将其承租的房屋部分转租他人的,出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。

第十七条 出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。

第十八条 未经出租人同意,承租人转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的,人民法院应予支持。

第十九条 承租人经出租人同意转租租赁房屋的,承租人不享有优先购买权;次承租人要求行使优先购买权的,人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的,承租人或者次承租人要求行使优先购买权的,人民法院不予支持。

第二十条 因房屋租赁合同产生的纠纷,租赁房屋被转租的,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

因租赁房屋转租合同产生的纠纷,人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。

第二十一条 经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修的,房屋租赁合同履行期间届满后,承租人要求出租人补偿装饰装修损失的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外。

第二十二条 未经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修,房屋租赁合同履行期限届满后,承租人要求出租人补偿装饰装修损失的,人民法院不予支持。

未经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修,出租人要求承租人承担违约责任或者侵权损害赔偿责任的,人民法院应予支持,但出租人知道或应当知道承租人装饰装修而未提出异议的除外。

第二十三条 房屋租赁合同解除或者租赁期限届满,承租人或者次承租人返还租赁房屋后,其无法回收的物品仍然具有使用价值,出租人接受的,应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。

第二十四条 承租人有下列违约情形之一,出租人要求解除租赁合同的,人民法院应予支持:

(一)未经出租人同意,将租赁房屋整体或者部分转租的;

(二)未按照合同约定的用途使用租赁房屋,或未经出租人同意擅自改变房屋结构,在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;

(三)住宅用房承租人累计三个月未支付租金,经出租人催告后,在十五日内仍未支付的;

(四)经营用房承租人累计六个月未支付租金,经出租人催告后,在一个月内仍未支付的;

(五)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。

第二十五条 出租人有下列违约情形之一,承租人请求解除房屋租赁合同的,人民法院应予支持:

(一)未按照合同约定期限交付房屋,经承租人催告后,经营用房在两个月内仍未交付的,住宅用房在十五日内仍未交付的;

(二)交付的房屋不符合约定的使用条件,无法使用或者严重影响经营的;

(三)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。

第二十六条 因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人请求承租人赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的,人民法院不予支持。

因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。

第二十七条 因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值,且该装饰装修系经出租人同意的,人民法院应予支持;该装饰装修未经出租人同意的,人民法院不予支持,但出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的除外。

因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。

第二十八条 房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后,承租人拆卸装饰装修材料以及其他添附物品,造成租赁房屋损坏,出租人要求承租人赔偿损失的,人民法院应予支持。

第二十九条 房屋租赁合同租赁期限内,租赁房屋被拆迁的,房屋租赁合同应当终止履行。

出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁,出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持,但承租人知道或者应当知道的除外,

出租人不知道租赁房屋将被拆迁,出租的租赁房屋被拆迁后,出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。

第三十条 房屋租赁合同被确认无效后,承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的,人民法院应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

第三十一条 房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。

第三十二条 房屋租赁合同约定的租赁期限届满后,承租人继续使用租赁房屋,出租人未提出异议的,原房屋租赁合同继续有效,租赁期间为不定期,当事人可以随时解除合同,但出租人解除房屋租赁合同的,必须给予承租人合理的准备期间。

第三十三条 出租人将已出租的房屋抵押的,抵押权实现后,房屋租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

出租人将已抵押的房屋出租的,抵押权实现后,房屋租赁合同对受让人不具有约束力。出租人出租房屋时,未将房屋抵押事实书面告知承租人的,应对承租人因此造成的损失承担赔偿责任;已经书面告知的,该损失由承租人自行承担。

第三十四条 本意见自印发之日起施行。

《中华人民共和国合同法》施行后订立的城镇房屋租赁合同,本意见施行后受理和正在审理的第一、二审案件适用本意见的规定;在本意见施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本意见的规定。

本院以前的有关规定与《中华人民共和国合同法》和本意见相抵触的,不再适用。


 苏州律师事务所发布时间:2011/2/28 访问人数:6775 【 打印  关闭 】

 
 

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