律师风采
 法律咨询留言

离婚诉讼
内容:你好:
我和老婆于2010登记结婚,育有一儿子,5岁,婚后有一套房子(有房贷),我车子(有车贷),我工作稳定,收入稳定,2015年8月份,发现老婆得了梅毒,我也去检查了,我没有,我怀疑她有外遇,现打算离婚,不知道儿子、房子、车怎么分?


经济纠纷
内容:你好!我于2010年4月份从银行转账25万给徐某,2011年初还了5万现金。他打了欠条,没有担保人,没写具体还款日期,但夫妻双方都签的字(他老婆名下有房产,他没有)。现在打他电话不接,人也找不到!请问,我现在怎么起诉他?他老婆的房产能拿去抵押吗?(如果房产已抵押出去了)
回复:可以进行诉讼并申请法院对其名下房产进行查封保全。

婚姻
内容:您好,我是2010年9月与我老公领的结婚证,一直没有办婚礼,为了10月买房,他向我父母借了10万元,并打了欠条,内容详细说明了是为了买房首付不够才暂借的,一直到现在的贷款是由他父母还的,我们基本没有其它共同财产。现在由于感情不和,他要离婚,我想咨询下,我们这种情况,怎样划分房产?
回复:房产所有权是你们夫妻双方的,但十万元欠款应该是你们夫妻共同债务。他父母所还贷款应算对你们的夫妻的赠予。

咨询
内容:我想质询一下。
凌晨4点,在平海路,由东向西,想前行驶了30多米,一棵树倒在路上,没法行驶,回头到机动车道行驶,向前行驶了70多米,突然一棵树倒下,压倒了我,致使三轮电动车徹翻,经法医鉴定,伤残一级,交通事故鉴定书表明双方无责任,属于意外事故,请问交通赔偿还是按意外事故赔偿,哪个对我有利,大约赔多少钱?

回复:属于意外事故,由施工方或树木所有方在管理不当的情况下承担赔偿责任。

开发商不守承诺,订金可不可以...
内容:我们于2011年12月3日在苏州某花园)售楼处签署认购协议书,并付订金2万。
由于我们刚从国外回来,大部分资金还在国外,全部到位需要几个月的时间,而我们又不能贷款。 因此在签署协议前,特意问了售房代理处的售楼小姐,付款期限是怎样的,回答说是6个月之内分2次付清,时间和金额双方协商确定。这才签的认购协议书和付的订金。
在正式签合同的时候,房产商要求3个月付60%,6个月全部付清。而我们的资金按这个方案不能到位,我们提出2个方案,一个是3个月付30%,6个月全部付清,或者4个半月付60%,6个月全部付清。可房产商不同意。
之后我们又去他们的售楼处协商过几次,可开发商的期限越来越紧,从一开始的3个月付60%,6个月全部付清;到第二次的1个半月付60%; 到最后一次年底80%(离认购的时间才一个月都不到),一个月后全部付清。
整个协商的过程中,和之前说的双方协商确定完全不一样,一点商量的余地都没有,每次都是被通知而不是大家一起商量。虽然要求了几次直接和开方商沟通,可去了几次,等了不少时间。连开发商的人都没见到,每次都是售楼代理来的。最后一次在我们的再三要求下总算来了一个开发商那边的办事员,可也不是来协商的,而是来通知我们付款日期再次提前到年底,这时离他们说的期限只有一个星期都了。
售楼代理说当时开盘的时候开发商是跟他们说付款计划是可以双方协商确定,可现在和开发商沟通的时候,他们不承认。
由于不能按照他们付款计划付款,我们提出取消认购协议,取回订金,可开发商又一口拒绝。
我们认为是开发商违约在先,付定金前,说可以双方协商付款计划,可付了订金后完全不是这么一回事,最后2次更是是随意更改付款期限,完全不讲信用,导致我们房款不能到位。所以可以取消认购协议书。
但是现在已经超过了签订正式购房合同的期限,想在这里咨询一下,是否能走法律途径把订金要回来。

回复:可以,根据法律规定,签订认购协议后双方未能协商一致签订正式合同的,认购金是要全额退还的。

交通事故理赔
内容:律师您好!一个月以前,我坐一辆黑车与一辆货车相撞,车上有我老婆和小孩都受伤,交警判定货车负全部责任,但货车不肯给钱,我该怎么办?
回复:可以起诉货车和货车的保险公司索赔

咨询退房
内容:在朗诗签了一份认购协议,协议上表明,需交满10万定金。当时,我交了1万,朗诗表示,定金没交足,只能等待10日。要协议生效,需要10日内交满10万定金。第2日,我要求退房,并且退还定金。可目前朗诗方面不愿返还1万定金。请问,按法律,我能否要求拿回1万定金。
回复:具体看你们的定金合同

关于离婚
内容:我父亲现在喜欢上了赌博,而且已经输了好多钱了,我妈妈现在想离婚,假如对方不同意离婚怎么办?能不能上诉?不离婚的话房子也输掉了,妈妈就没地方容身了,我们该怎么办

遗产分配
内容:我父母离婚,现在父亲去世了,家有祖先留下的房子和父亲和后妈婚后经营的小店一个,后妈不愿意给前妻子女房子和钱,请问前妻子女有没有权利和现在婚后子女享受同等的继存权?

房产纠纷事宜
内容:我买新升新苑房子,交易时留有5千尾款,原房东户口拖到半年才牵出,半年内无法联系,协议5个工作日内牵出,违约将按照万分之5的比率!最近把户口牵出,要求立刻将尾款付清!想请教一下违约金的追讨问题,法律流程如何,之间的费用处理办法?

我的联系方式: 许春华 13914994576

回复:对方属于违约,你可以反诉提出违约的请求。
 联系方式
苏州房产律师咨询网
主任律师:沈扣成
手 机:13812619930
传 真:0512-65161881
邮 箱:jsshenkc@163.com
网 址:www.szfcls.com
地 址:苏州市解放东路555号
 1号楼603室 (桐泾商务广场)
  江苏元融律师事务所   
乘车路线:可乘300路、108路、325路、4路、60路、67路、504路、45路到友新新村站下
  咨询服务热线
13812619930
房产纠纷  
二手房卖主违约索赔案例

案情:
2007年4月10日,王某与金某签订二手房买卖协议,约定将位于江帆彼岸城的一套房屋售予金某,价格为54万元。并约定合同签订当日去房产局办理过户手续,办理过户手续同时,金某支付定金、第一批款。但当日王某未去房产局办理过户手续,要求推迟到2007年4月15日。但届期,王某再次爽约。此后,王某一直以种种借口不去办理过户手续。2007年4月30日,王某收定金5万元,并承诺2007年5月办理过户手续。但王某再次爽约。2007年10月,金某获悉,王某将房屋以50万元售予他人。2007年11月前,王某将定金退还金某,另以借款形式赔偿一倍定金。
金某获悉房子已经售予他人后,向法院起诉要求赔偿损失:1、房价上涨的损失6万元;2、双倍返还定金。
金某举证的证据:
1、二手房买卖合同,证明王某与金某定有协议,应当履行;
2、定金收条,证明王某曾收取金某的购房定金;
3、取款凭证,证明金某希望支付房款的意向;
4、手机短信,证明被告王某明确表示此房售予他人的事实;
5、谈话录音,证明案外人购买了此房的事实;
6、house365网站下载的起诉时江帆彼岸城小区房主报价情况的网页资料
王某未举证。
一审判决:
根据诚实信用原则,各方应履行各自的义务。契约签订后,金某为履行付款义务筹集资金,王某拖延履行契约义务,另行与他人签订房屋买卖契约,将讼争房屋出售给第三方,并办理了买卖过户手续,致使原被告签订的契约无法履行。王某对因房屋价格上涨造成金某的损失,应当承担赔偿责任。虽然王某已经双倍返还定金,但尚不足弥补金某损失,金某要求王某另行赔偿6万元未超过因房价上涨造成的损失,本院予以支持。故一审法院判决:王某双倍返还定金(已经实际履行);赔偿房价上涨损失6万元。
王某不服,向南京市中级人民法院上诉。
二审判决:
二审法院认为,因定金具有惩罚性,定金与损害赔偿的性质不相同,定金责任的承担不能替代损害赔偿责任。如果一方违约给对方造成实际损失,对方在适用定金罚则的同时,可以请求损害赔偿。另,根据《合同法》第113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院根据网上公布的信息,认定与讼争房屋同地段、同标准的二手房平均售价,并据此判断金某的实际损失并无不当。王某虽提出异议,但未能提供相应反证,本院不予采纳。据此,驳回上诉,维持原判。
评析:
本案有两点值得二手房交易双方注意:
1、卖方违约,买方如何举证?
我们认为,买方应注意保存交易过程中的证据,如定金收条、要求支付价款的事实证据、对方爽约的证据。如果对方的房子没有与他人办理交易过户手续,买方可以要求继续履行买卖协议,如果卖方已经将房屋过户于第三人,买方只能要求赔偿损失,那么,损失多少,如何举证?对于房价上涨造成买房人的损失,在南京地区,house365网站是一家有政府背景的房产门户网站,其发布的二手房交易信息比较多而全面,对该网页进行公证证据保全,不失为一种很好的举证方式。本案原告也就是通过这一方式确定己方因房价上涨造成损失为6万元。
2、定金罚则与实际损失是否可以同时主张?
这个问题,南京市中级人民法院的二审判决已经给出了明确的答案。因定金具有惩罚性,定金与损害赔偿的性质不相同,定金责任的承担不能替代损害赔偿责任。如果一方违约给对方造成实际损失,对方在适用定金罚则的同时,可以请求损害赔偿。
【 案件整理: 沈扣成律师 13812619930】

 苏州律师事务所发布时间:2011/9/14 访问人数:11898 【 打印  关闭 】

 
 

苏州房产律师咨询网为您提供苏州法律咨询服务 网站备案/许可证号:苏ICP备13035571号-3
版权所有 江苏元融律师事务所 Copyright @ 2009 WWW.SZFCLS.COM rights reserved